杨某、陈某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

西安市高陵区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)陕0117民初2995号

原告：景某某，男，1991年3月18日出生，汉族，住陕西省宝鸡市千阳县。

被告：杨某，女，1988年7月24日出生，汉族，住西安市高陵区。

委托诉讼代理人：徐智，陕西沐邦律师事务所律师。

被告：陈某，女，1988年7月30日出生，汉族，住西安市高陵区。

原告景某某诉被告杨某、陈某合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2021年8月2日、2021年8月19日分别依法公开开庭进行了审理。原告景某某、被告杨某委托诉讼代理人徐智均到庭参加了诉讼。被告陈某经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告景某某向本院提出如下诉讼请求，请求依法判令：1、解除原、被告之间的转让合同；2、被告立即退还原告门面转让款70000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月16日原告与被告签订《意向金》协议，约定被告陈某将位于韩村一路华莱士西隔壁俏丫坊门面转让给原告，原告先支付意向金20000元，支付意向金后原告与房东冯某某签订租房协议。原告与房东冯某某签订《租房合同》当天向被告陈某分三次共支付40000元转让款（包括20000元意向金），并口头约定待被告陈某腾房后该《租房合同》生效。2021年3月17日原告向被告陈某支付30000元转让费，共计支付70000元转让费。原告支付被告陈某转让费70000元后得知，该门面是被告杨某委托被告陈某办理转让事宜，并自愿承担相关法律责任。被告杨某因与合伙人就门面转让事宜无法达成一致，发生伤害事件并导致租房合同无法履行，并承诺2021年3月31日前无法转让门面，将退还原告转让费70000元。原、被告双方曾协商一致，被告于2021年4月3日前退还原告转让费70000元。现期限已满，被告未退付转让款。现为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判处。

被告杨某辩称：1、起诉书事实与理由有错误，2021年3月16日原告景某某向被告杨某付款70000元，被告陈某是经手人，被告陈某代收了70000元。且不存在被告杨某与合伙人就门面转让无法达成一致的事实。2、被告杨某已经履行完毕了转让房屋租赁使用权全部义务，原告景某某应该向杨某转账100000元，现在还有30000元未付，被告杨某保留向原告景某某索要30000元的权利。3、本案所涉转让事宜是被告杨某委托被告陈某办理的，此事与被告陈某无关。

被告陈某未答辩。

当事人围绕其主张提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

原告景某某当庭提交如下证据：

证据一：微信转账记录，拟证明原告分两次向陈某付款70000元的事实。

证据二：陈某出具的收款收据两份，拟证明2021年3月16日原告分两次向被告陈某付款70000元。

证据三：意向金，拟证明当时陈某要将涉案房屋转让给原告。

证据四：委托书，拟证明杨某将涉案房屋转让事宜委托给陈某。

证据五：租赁合同，拟证明涉案房屋在2021年6月5日前是杨某承租的。

证据六：录音和视频(2021年3月28日19时51分、2021年3月28日19时54分、2021年4月2日下午8时01分、2021年4月3日车载视频无原件)，拟证明杨某承诺于2021年3月15日将涉案房屋交付原告，2021年3月31日前被告杨某会将收取的70000元退付给原告。

被告杨某质证认为：证据一至五的真实性及证明力均认可，但原告和杨某、房东以及陈某四人就房屋租赁续租一年（2021年6月5日至2022年6月）达成合意。证据六录音和视频,三份录音真实性认可，证明目的不认可，理由：该录音无法显示杨某承诺退款。真实的过程是2021年3月16日被告杨某和原告一起去房东家签订租房合同，房东同意该涉案房屋从杨某处转让给原告，房东收取3000元，这样就达成了房屋转让的过程，但是在杨某向原告交接的过程中出现问题，原因是司某某占有涉案房屋，原告就无法拿到房屋，就发生了2021年3月28日、4月2日、4月3日的录音，双方在商量如果原告放弃转让权，他们就让杨某退款这个事情，但是从我方提交的录音显示，房东在2021年6月5日将房屋交付给原告时，原告并未提出任何异议，房东对于原告与被告杨某之间的房屋转让是认可的，无异议。2021年4月3日的车载录音不认可，该证据不符合证据形式要件，无原始载体，故不予认可。

被告杨某当庭提交如下证据：

证据一：《今收》收款人：冯某某，拟证明涉案房屋在2020年6月5日至2021年6月5日由被告杨某承租，杨某对该房屋享有优先承租权。

证据二：《收款收据》NO7955481贰万元、《收款收据》NO7955482伍万元，拟证明2021年3月16日，原告自愿向被告缴纳70000元房屋转让费，原告欠被告杨某剩余转让款30000元。原、被告商议该房屋的房屋租赁使用权转让费为100000元，由原告向被告杨某支付。

证据三：录音（房屋所有人冯某某及其妻子、被告杨某），拟证明被告杨某已经履行完房屋转让事宜，房屋所有权人冯某某同意被告进行房屋转让的事实，并且房屋所有人收取了被告转让费中的3000元，被告已经履行完转让房屋给原告的全部合同义务，原告尚欠被告30000元转让款。

原告景某某质证认为：证据二两张《收款收据》的真实性及证明力均认可。证据一冯某某出具的收据和证据三录音的真实性认可，但证明力均不认可。

对双方当事人有异议的证据，结合当事人陈述，经本院综合评定后查明事实如下：被告杨某与合伙人司某某曾合作经营一家店铺（俏丫坊鞋店），该门面房坐落于西安市高陵区杨官寨三组，房东为冯某某，租赁期至2021年6月5日到期。

2021年2月16日，原告景某某（乙方/承租人）与被告陈某（甲方/转让人）签订《意向金》协议书，主要内容：双方约定甲方将俏丫坊鞋店转让给乙方，门面房转让费十万元，乙方先支付被告陈某意向金贰万元。房东在三年内不拆迁此房，在现有房租上不涨房费，乙方享有使用、转让此房的权利，若房东不同意添加此项条款，甲方需当天退还乙方贰万元意向金。双方均承认《意向金》协议书约定的100000元转让费包含2021年3月31日至2021年6月5日之间的房屋租赁费（房租100000元/年）。

原告景某某共计向被告陈某转账70000元。付款记录如下：2021年3月16日下午5:33，原告景某某向被告陈某微信转账20000元，同日下午6:13原告景某某向被告陈某微信转账10000元，同日下午8:31原告景某某向被告陈某微信转账10000元。2021年3月17日下午12:48，原告景某某向被告陈某微信转账30000元。被告杨某对付款金额及过程，并不持有异议。被告杨某收到70000元转让费后支付房东冯某某3000元，冯某某同意被告杨某将房屋转租给原告景某某。经被告杨某介绍，2021年3月16日房东冯某某（出租人）与原告景某某（承租人）签订《租房合同》，约定租赁期限为2021年6月5日至2022年6月5日，房租每年100000元。

2021年3月15日，被告杨某为被告陈某出具了委托书，委托被告陈某将涉案门面转让给原告景某某。根据原告景某某提交的证据六（视听资料）中第二份视频（2021年3月28日下午19:51），原告景某某与被告杨某的对话中，被告杨某认可自己是俏丫坊鞋店的实际经营者，亦认可被告陈某与原告景某某的对接手续。被告杨某承诺自己会给被告陈某出具一个委托书，并详细说明了委托书的内容。由此判断，委托书属倒签文件，实际形成时间在2021年3月28日下午19:51之后，更在原告景某某付款之后。

双方协商，被告杨某于2021年3月31日将涉案店铺交付给原告景某某，但因和被告杨某合作的司某某闹事阻挡，被告杨某未能按约履行交付义务。2021年6月6日，房东冯某某将涉案门店交付给原告景某某。原告景某某主张，被告没有在2021年3月31日履行交付房屋的义务，是房东与自己直接签订的租房合同并由房东交付的房屋，被告应当返还原告已付的70000元转让费。被告杨某主张，其已经履行了将房屋转让给原告的义务，请求驳回原告的诉讼请求。

本院认为，本案系合同纠纷，争议焦点为：被告杨某是否完全履行了房屋转让的合同义务。根据《民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。出租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由以上法律规定可以确定，承租人在其租赁期间内经过出租人的同意可以将租赁物转租。本案中被告将其承租期内的门面房转租给原告，从现有证据可以确定是经过出租人即房东的同意。既然双方对转租达成了一致意见，就应全面履行各自的权利义务，作为转租方的被告应当将租赁的门面房交付给承租人即原告。双方在履行各自义务过程中，原告按照约定向被告交纳意向金和转让费共计70000元，后期因双方为交房产生争议，原告未继续支付转让费，被告未履行交房义务。原被告双方虽签订了意向金，但并未约定后续费用的支付期间，亦未约定房屋的交付时间。从原被告提交的证据分析，双方对欠付转让费何时支付并未补充约定，而双方对何时交房却有补充约定，即双方约定被告于2021年3月31日将案涉门面房交付给原告。被告并未于2021年3月31日将案涉门面房交付给原告，原告实际是在2021年6月5日从房东处接收到的门面房。据此，本院认为，被告与原告之间的转租因被告未如期交付房屋而履约不能，当事人杨某一方的违约行为致使原告与被告达成的转让合同目的无法实现，原告有权解除合同，被告应返还原告交付的转让费70000元。

关于被告杨某提出其已协助原告与房东签订租赁合同，已履行了与原告之间的转让之抗辩理由，本院认为上述协助义务为转让合同的前提条件，不能视为被告杨某最终履行了房屋转让交付义务。原告向被告交纳转让费的目的是在被告租赁期限届满前，就实际占用、使用案涉房屋并获得收益，而不仅仅是与房东签订正式的房屋租赁合同。房屋出租人同意承租人转租，是承租人合法转租的前提条件，若出租人不同意承租人转租，则出租人会依法解除合同，在出租人同意转租的情况下，转租后继续签订租赁合同是必然结果。

关于本案被告陈某是否承担退款责任问题，根据《民法典》关于代理及委托合同的相关规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，被告陈某前期与原告景某某就涉案门店转让事宜进行磋商，且收取原告景某某支付的转让费，但事后被告杨某追认了被告陈某的上述行为，并为陈某出具了转让涉案门店的委托书。原告景某某知道被告杨某与被告陈某之间的代理关系，涉案的转让合同直接约束被告杨某与原告景某某。故本案合同纠纷的相对人应为原告景某某与被告杨某，原告景某某要求被告陈某承担法律责任的主张，本院依法不予支持。

综上所述，现依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条第一款、《中华人民共和国民法典》第一百六十一条、第一百六十二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第九百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：

一、解除原、被告之间的《转让合同》；

二、被告杨某于本判决生效之日起十五日内，返还原告景某某70000元转让费；

三、驳回原告景某某其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取775元，由被告杨某承担（原告景某某已预交775元，被告杨某履行判决确定义务时，一并支付原告景某某775元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院

审 判 员　王　　敏

二〇二一年十一月五日

法官助理　 周梦梦

书 记 员　 黄晓庆